বাড়ি কেনার চেয়ে ভাড়া থাকা সস্তা, বাড়ছে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে বাড়ি কেনা ও ভাড়া থাকার খরচের ব্যবধান আরও বেড়েছে। নতুন এক প্রতিবেদনে দেখা যাচ্ছে, একটি সাধারণ একক পরিবারের বাড়ি ভাড়া নিয়ে থাকতে যে পরিমাণ অর্থ ব্যয় হয়, একই ধরনের বাড়ি কিনে বসবাস করতে তার চেয়ে উল্লেখযোগ্য পরিমাণ বেশি অর্থ প্রয়োজন হচ্ছে। বিশেষ করে ঋণের উচ্চ সুদের হার, বাড়ির দাম এবং প্রাথমিক অর্থ জমা দেওয়ার চাপ সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য বাড়ি কেনাকে কঠিন করে তুলছে।

যুক্তরাষ্ট্রভিত্তিক আবাসনবিষয়ক প্রতিষ্ঠান জিলো ১২ নভেম্বর ২০২৬ প্রকাশিত অক্টোবর মাসের ভাড়াবিষয়ক প্রতিবেদনে এই চিত্র তুলে ধরেছে। প্রতিষ্ঠানটির হিসাব অনুযায়ী, দেশটিতে একটি সাধারণ একক পরিবারের বাড়ির মাসিক গড় ভাড়া দাঁড়িয়েছে ২ হাজার ২৪৩ ডলার। অন্যদিকে একই ধরনের বাড়ি কেনার পর মাসিক আবাসন ব্যয় দাঁড়াচ্ছে ২ হাজার ৬০৩ ডলার। অর্থাৎ বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে প্রতি মাসে ভাড়ার তুলনায় অতিরিক্ত ৩৬০ ডলার খরচ হচ্ছে। 

এই পার্থক্য শুধু মাসিক খরচের মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়। পরিবারের বার্ষিক আয়ের হিসাবেও বড় ব্যবধান তৈরি হয়েছে। জিলোর হিসাব অনুযায়ী, একটি সাধারণ একক পরিবারের বাড়ি স্বচ্ছন্দে ভাড়া নিয়ে থাকতে বছরে প্রায় ৮৯ হাজার ৭২৪ ডলার আয় প্রয়োজন। একই ধরনের বাড়ি কিনে বসবাসের খরচ সামলাতে বছরে প্রয়োজন ১ লাখ ৪ হাজার ১৩২ ডলার। অর্থাৎ বাড়ি কেনার সামর্থ্য অর্জন করতে বছরে অতিরিক্ত ১৪ হাজার ৪০৮ ডলার আয় করতে হবে।

এই হিসাবের পেছনে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। জিলো আবাসন ব্যয়কে পরিবারের মোট আয়ের সর্বোচ্চ ৩০ শতাংশের মধ্যে রাখার প্রচলিত নিয়ম অনুসরণ করেছে। বাড়ি কেনার হিসাব তৈরিতে ২০ শতাংশ প্রাথমিক অর্থ জমা দেওয়ার বিষয়টিও বিবেচনায় নেওয়া হয়েছে। ফলে এটি সব পরিবারের জন্য একই রকম খরচের নিশ্চয়তা নয়; বরং জাতীয় পর্যায়ের একটি তুলনামূলক হিসাব।

প্রতিবেদনে আরও বলা হয়েছে, বাড়ি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় অতিরিক্ত আয়ের পরিমাণ ২০২৬ সালের শুরুর তুলনায় অনেক বেড়েছে। ফেব্রুয়ারি মাসে বাড়ি কেনার জন্য ভাড়াটিয়াদের অতিরিক্ত ৬ হাজার ৪৬৩ ডলার বার্ষিক আয়ের প্রয়োজন ছিল। বর্তমানে সেই ব্যবধান বেড়ে ১৪ হাজার ৪০৮ ডলারে পৌঁছেছে। অর্থাৎ কয়েক মাসের ব্যবধানে বাড়ি কেনার আর্থিক চাপ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। জিলোর হিসাবে এটি ২০২৫ সালের শুরুর পর সর্বোচ্চ ব্যবধান। 

এই পরিস্থিতির অন্যতম কারণ বন্ধকী ঋণের উচ্চ সুদের হার। যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার জন্য অধিকাংশ মধ্যবিত্ত পরিবারের ব্যাংক বা ঋণদাতার কাছ থেকে দীর্ঘমেয়াদি ঋণ নেওয়ার প্রয়োজন হয়। সুদের হার বেশি থাকলে একই পরিমাণ ঋণের বিপরীতে মাসিক কিস্তিও বেড়ে যায়। ফলে বাড়ির দাম কিছুটা কমলেও ঋণের সুদ বেশি থাকলে ক্রেতার মোট ব্যয় সহজে কমে না।

ফ্রেডি ম্যাকের ১২ নভেম্বর প্রকাশিত সাপ্তাহিক তথ্য অনুযায়ী, ৩০ বছর মেয়াদি স্থায়ী সুদের বন্ধকী ঋণের গড় হার ছিল ৭ দশমিক ১১ শতাংশ। আগের সপ্তাহে এই হার ছিল ৭ দশমিক ১৮ শতাংশ। অর্থাৎ টানা চার সপ্তাহ ধরে সুদের হার কমেছিল। এক বছর আগে একই সময়ে এই হার ছিল ৬ দশমিক ২৪ শতাংশ। 

তবে ১৩ নভেম্বরের সুদের হার নিয়ে একটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্যগত পার্থক্য রয়েছে। ওই দিন দৈনিক বাজারভিত্তিক সূচকে ৩০ বছর মেয়াদি ঋণের সুদের হার ৭ দশমিক ৫০ শতাংশ দেখানো হয়েছে। এটি মর্টগেজ নিউজ ডেইলির দৈনিক সূচকের তথ্য। ফ্রেডি ম্যাকের সাপ্তাহিক জরিপের হার নয়। তাই ৭ দশমিক ১১ শতাংশ থেকে ৭ দশমিক ৫০ শতাংশে বৃদ্ধিকে ফ্রেডি ম্যাকের পরপর দুই দিনের তথ্য হিসেবে উপস্থাপন করা সঠিক হবে না। দুটি আলাদা পদ্ধতির হিসাব হওয়ায় এই পার্থক্যটি বোঝা জরুরি। 

শুধু সুদের হার নয়, বাড়ি কেনার প্রাথমিক অর্থ জোগাড় করাও অনেক পরিবারের জন্য বড় বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে। সাধারণত বাড়ির মোট দামের ২০ শতাংশ প্রাথমিক অর্থ হিসেবে জমা দেওয়ার পরিকল্পনা করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, কোনো বাড়ির দাম ৪ লাখ ডলার হলে ক্রেতাকে প্রাথমিকভাবে ৮০ হাজার ডলার জোগাড় করতে হতে পারে। এর বাইরে দলিল, ঋণ প্রক্রিয়াকরণ, মূল্যায়ন, বাড়ির পরীক্ষা এবং অন্যান্য আনুষঙ্গিক খরচও থাকে।

জিলোর ২০২৬ সালের ক্রেতাবিষয়ক আরেকটি জরিপে দেখা গেছে, বন্ধকী ঋণ নিয়ে বাড়ি কেনা ব্যক্তিদের প্রায় ৩০ শতাংশ পরিবার বা বন্ধুদের কাছ থেকে উপহার কিংবা ঋণ হিসেবে অর্থ সংগ্রহ করেছেন। আবার ৪৬ শতাংশ ক্রেতা প্রাথমিক অর্থ জোগাড় করতে একাধিক উৎসের ওপর নির্ভর করেছেন। এর মধ্যে সহায়তা কর্মসূচিও রয়েছে। এই তথ্য থেকে বোঝা যায়, বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে শুধু মাসিক কিস্তি পরিশোধের সক্ষমতা থাকলেই হচ্ছে না; শুরুতেই বড় অঙ্কের অর্থ সংগ্রহ করতে হচ্ছে। 

তবে যুক্তরাষ্ট্রের সব শহরে বাড়ি কেনা ও ভাড়া থাকার খরচের ব্যবধান সমান নয়। জিলোর তথ্য অনুযায়ী, ক্যালিফোর্নিয়ার সান হোসে শহরে এই ব্যবধান সবচেয়ে বেশি। সেখানে একটি বাড়ি ভাড়া নিয়ে থাকতে বছরে প্রয়োজন প্রায় ১ লাখ ৯০ হাজার ৫৬১ ডলার। একই ধরনের বাড়ি কিনতে প্রয়োজন ৪ লাখ ৪ হাজার ৯২৫ ডলার। অর্থাৎ বাড়ি কেনার জন্য অতিরিক্ত ২ লাখ ১৪ হাজার ৩৬৪ ডলার বার্ষিক আয় দরকার।

সান ফ্রান্সিসকোতেও ব্যবধান অনেক বেশি। সেখানে বাড়ি কেনার জন্য ভাড়া থাকার তুলনায় বছরে অতিরিক্ত ১ লাখ ৩৯ হাজার ৩৫৩ ডলার আয়ের প্রয়োজন। সান দিয়েগোতে এই ব্যবধান ৮৪ হাজার ১০১ ডলার। নিউইয়র্কে ৭৮ হাজার ২০৮ ডলার এবং লস অ্যাঞ্জেলেসে ৭৮ হাজার ৩ ডলার।

অন্যদিকে কিছু শহরে ব্যবধান তুলনামূলকভাবে কম। পেনসিলভানিয়ার পিটসবার্গে বাড়ি কেনার জন্য অতিরিক্ত বার্ষিক আয়ের প্রয়োজন মাত্র ২ হাজার ৫৫৪ ডলার। টেক্সাসের হিউস্টনে এই ব্যবধান ৪ হাজার ৫০০ ডলার এবং ওহাইওর সিনসিনাটিতে ৪ হাজার ৭৭৪ ডলার। জিলোর তালিকায় নিউইয়র্ক অঙ্গরাজ্যের বাফেলো একমাত্র শহর, যেখানে বাড়ি কেনার জন্য ভাড়া থাকার তুলনায় অতিরিক্ত আয়ের প্রয়োজন হচ্ছে না। 

অন্যদিকে বাড়ি ভাড়া নেওয়ার চাহিদাও বাড়ছে। জিলোর ভাড়াটিয়াদের চাহিদা সূচক অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে এক বছরে ভাড়ার চাহিদা বেড়েছে ২২ দশমিক ১ শতাংশ। একক পরিবারের বাড়ি ভাড়ার চাহিদা বেড়েছে ২৪ দশমিক ৩ শতাংশ। বহুতল আবাসিক ভবনের ভাড়ার চাহিদা বেড়েছে ১২ দশমিক ১ শতাংশ। অর্থাৎ বহুতল ভবনের তুলনায় আলাদা বাড়ি ভাড়া নেওয়ার আগ্রহ বেশি বেড়েছে।

এই প্রবণতা বিশেষ করে ক্যালিফোর্নিয়ার উপকূলীয় শহর এবং দক্ষিণাঞ্চলের কয়েকটি শহরে বেশি দেখা যাচ্ছে। সান হোসেতে ভাড়ার চাহিদা এক বছরে বেড়েছে ৭৮ দশমিক ৯ শতাংশ। সান ফ্রান্সিসকোতে ৬০ দশমিক ৫ শতাংশ, টেক্সাসের অস্টিনে ৫৯ দশমিক ৬ শতাংশ, মিয়ামিতে ৫১ দশমিক ৫ শতাংশ এবং জ্যাকসনভিলে ৪৭ দশমিক ৯ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে। 

তবে ভাড়ার বাজারও পুরোপুরি স্বস্তিদায়ক নয়। একক পরিবারের বাড়ির জাতীয় গড় ভাড়া গত বছরের তুলনায় ৩ দশমিক ২ শতাংশ বেড়েছে। অন্যদিকে বহুতল আবাসিক ভবনের গড় ভাড়া বেড়েছে ২ দশমিক ৫ শতাংশ। অর্থাৎ বাড়ি কেনার তুলনায় ভাড়া থাকা সাশ্রয়ী হলেও ভাড়াটিয়াদের ব্যয়ও বাড়ছে। জিলোর হিসাবে অক্টোবর মাসে সাধারণ বাড়ির ভাড়া আগের মাসের তুলনায় সামান্য বেড়েছে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, বাড়ি কিনলে দীর্ঘমেয়াদে সম্পদের মালিক হওয়ার সুযোগ তৈরি হয়। প্রতি মাসে ঋণের কিস্তি পরিশোধের মাধ্যমে বাড়ির মালিকানার অংশ বাড়তে থাকে। ভবিষ্যতে বাড়ির বাজারমূল্য বৃদ্ধি পেলে মালিক লাভবানও হতে পারেন। বিপরীতে ভাড়া দিলে সেই অর্থের বিনিময়ে বসবাসের সুযোগ পাওয়া যায়, কিন্তু বাড়ির মালিকানা তৈরি হয় না।

তবে বাড়ি কেনার সঙ্গে সম্পত্তির কর, বাড়ির বীমা, মেরামত, রক্ষণাবেক্ষণ এবং অন্যান্য খরচ যুক্ত থাকে। কোনো বাড়ির ছাদ নষ্ট হলে, শীতাতপ নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা বিকল হলে কিংবা পাইপলাইনে সমস্যা দেখা দিলে মালিককেই সেই খরচ বহন করতে হয়। ভাড়াটিয়াদের ক্ষেত্রে চুক্তির শর্ত অনুযায়ী এসব বড় মেরামতের দায় সাধারণত বাড়ির মালিকের ওপর থাকে।

জিলোর আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ হিসাব হলো, যুক্তরাষ্ট্রে ২০ শতাংশ প্রাথমিক অর্থ জমা দিয়ে বাড়ি কিনলে ভাড়া থাকার তুলনায় কেনা আর্থিকভাবে বেশি সুবিধাজনক হতে জাতীয় পর্যায়ে গড়ে ৭ দশমিক ৮ বছর সময় লাগতে পারে। অর্থাৎ কেউ যদি অল্প কয়েক বছরের মধ্যে শহর পরিবর্তন করেন, চাকরির কারণে অন্যত্র চলে যান কিংবা বাড়ি বিক্রি করতে বাধ্য হন, তাহলে কেনার সিদ্ধান্ত আর্থিকভাবে লাভজনক নাও হতে পারে। তবে দীর্ঘদিন একই বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা থাকলে পরিস্থিতি ভিন্ন হতে পারে। 

যুক্তরাষ্ট্রে বসবাসরত অভিবাসী পরিবারগুলোর জন্যও এই পরিস্থিতি গুরুত্বপূর্ণ। বিশেষ করে নতুন অভিবাসী, শিক্ষার্থী থেকে কর্মজীবনে প্রবেশ করা ব্যক্তি এবং নতুন করে সংসার শুরু করা পরিবারগুলো বাড়ি কেনার আগে আয়, ঋণের সুদ, ঋণ পাওয়ার যোগ্যতা এবং প্রাথমিক অর্থের বিষয়গুলো ভালোভাবে বিবেচনা করতে বাধ্য হচ্ছেন। অনেক পরিবারের ক্ষেত্রে কয়েক বছর ভাড়া থেকে সঞ্চয় বাড়ানোই বাস্তবসম্মত সিদ্ধান্ত হতে পারে।

বিশেষজ্ঞদের দৃষ্টিতে বাড়ি কেনা কিংবা ভাড়া থাকা—কোনোটিই সবার জন্য এককভাবে সঠিক সিদ্ধান্ত নয়। পরিবারের আয়, চাকরির স্থায়িত্ব, সঞ্চয়, ঋণের শর্ত, বসবাসের পরিকল্পনা এবং স্থানীয় আবাসন বাজারের ওপর সিদ্ধান্ত নির্ভর করে। শুধু বাড়ির মালিক হওয়ার আকাঙ্ক্ষায় অতিরিক্ত ঋণের বোঝা নেওয়া ভবিষ্যতে আর্থিক সংকট তৈরি করতে পারে।