বাড়ি বিক্রি কমছে, অবিক্রীত ঘর বাড়ছে, তবুও দাম কমাতে নারাজ বিক্রেতারা

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে সেপ্টেম্বরের মন্দার পর অক্টোবরেও পরিস্থিতির উল্লেখযোগ্য উন্নতি হয়নি। বাড়ি কেনার আগ্রহ কমে যাওয়া, গৃহঋণের উচ্চ সুদ এবং বিক্রেতাদের দাম কমাতে অনীহার কারণে বাজারে একধরনের স্থবিরতা তৈরি হয়েছে। অন্যদিকে, বিক্রির অপেক্ষায় থাকা বাড়ির সংখ্যা ক্রমাগত বাড়ছে। ফলে ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয় পক্ষই অপেক্ষার অবস্থানে রয়েছেন।

যুক্তরাষ্ট্রভিত্তিক সংবাদমাধ্যম সিএনবিসি ৯ নভেম্বর প্রকাশিত এক প্রতিবেদনে জানিয়েছে, অক্টোবর মাসে আবাসন বাজারের স্থবিরতা আরও স্পষ্ট হয়েছে। ক্রেতারা বাজার থেকে অনেকটা দূরে সরে থাকলেও বাড়ির মালিকেরা এখনো প্রত্যাশিত দাম ধরে রাখতে চাইছেন। ফলে বাড়ির সরবরাহ বাড়লেও বিক্রি সেই অনুপাতে বাড়ছে না।

রিয়েলটর ডটকমের অক্টোবর মাসের বাজার বিশ্লেষণ অনুযায়ী, ওই মাসে বিক্রির জন্য বাজারে থাকা বাড়ির সংখ্যা দাঁড়িয়েছে প্রায় ১১ লাখ ৮৩ হাজার ৫০০টি। আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় এই সংখ্যা ৭ দশমিক ৪ শতাংশ বেশি। টানা চতুর্থ মাসের মতো বাড়ির মজুত বৃদ্ধির হার বেড়েছে।

এ পরিস্থিতির পেছনে বড় কারণ হিসেবে দেখা হচ্ছে ক্রেতাদের দুর্বল চাহিদা। বাড়ির দাম, ঋণের সুদ এবং জীবনযাত্রার ব্যয় বেড়ে যাওয়ায় অনেক পরিবার নতুন বাড়ি কেনার পরিকল্পনা স্থগিত রেখেছে। বিশেষ করে মধ্যবিত্ত ও প্রথমবার বাড়ি কিনতে আগ্রহী মানুষের জন্য বর্তমান বাজার পরিস্থিতি কঠিন হয়ে উঠেছে।

অক্টোবর মাসে ৩০ বছর মেয়াদি গৃহঋণের গড় সুদের হার ছিল ৭ দশমিক ৩৩ শতাংশ। আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় এই হার ১ দশমিক ০৭ শতাংশীয় পয়েন্ট বেশি। অক্টোবরের মাঝামাঝি সময়ে সুদের হার বেড়ে ৭ দশমিক ৪০ শতাংশে পৌঁছেছিল। পরে কিছুটা কমে ২৯ অক্টোবর নাগাদ ৭ দশমিক ২৪ শতাংশে নেমে আসে।

তবে সুদের হার সামান্য কমলেও বাড়ি কেনার সক্ষমতা আগের অবস্থায় ফিরে আসেনি। একই পরিমাণ মাসিক কিস্তি দিয়ে এখন আগের তুলনায় কম দামের বাড়ি কেনার সামর্থ্য রয়েছে ক্রেতাদের। ফলে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা বাজার পর্যবেক্ষণ করছেন, কিন্তু চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নিচ্ছেন না।

রিয়েলটর ডটকমের তথ্য অনুযায়ী, অক্টোবর মাসে বিক্রির জন্য নতুন করে বাজারে তোলা বাড়ির সংখ্যা আগের বছরের তুলনায় ৭ দশমিক ৫ শতাংশ কমেছে। সেপ্টেম্বরের তুলনায় কমেছে ৯ দশমিক ৫ শতাংশ। তিন বছরেরও বেশি সময়ের মধ্যে নতুন বাড়ির তালিকা কমার এটি অন্যতম বড় ঘটনা।

অন্যদিকে, বিক্রির চুক্তির অপেক্ষায় থাকা বাড়ির সংখ্যা আগের বছরের তুলনায় ১০ দশমিক ৫ শতাংশ কমেছে। অক্টোবর মাসে নতুন বিক্রয়চুক্তি সম্পন্ন হওয়ার সংখ্যাও বার্ষিক হিসাবে ১৭ শতাংশ কমেছে। ২০২৩ সালের মার্চের পর এটিই ছিল এ ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় বার্ষিক পতন।

এখানে বাজারের একটি গুরুত্বপূর্ণ বৈপরীত্য দেখা যাচ্ছে। নতুন বাড়ি বাজারে আসার সংখ্যা কমছে, কিন্তু আগে থেকে বিক্রির জন্য থাকা বাড়ির সংখ্যা বাড়ছে। অর্থাৎ বাজারে বাড়ির মজুত কমার পরিবর্তে ক্রেতাদের অনাগ্রহের কারণে বিক্রির অপেক্ষায় থাকা সম্পত্তি জমে থাকছে।

বাড়ির মালিকদের দাম কমাতে অনীহাও বাজারের স্থবিরতা বাড়াচ্ছে। অক্টোবর মাসে বাজারে থাকা মোট বাড়ির প্রায় ২০ দশমিক ৫ শতাংশের দাম কমানো হয়েছে। আগের বছরের তুলনায় এই হার মাত্র ০ দশমিক ২ শতাংশীয় পয়েন্ট বেশি। সেপ্টেম্বরের তুলনায় আবার দাম কমানোর হার ০ দশমিক ৩ শতাংশীয় পয়েন্ট কমেছে।

অর্থাৎ ক্রেতাদের চাহিদা দুর্বল হলেও বিক্রেতারা ব্যাপকভাবে দাম কমানোর পথে হাঁটছেন না। অনেক বাড়ির মালিক মনে করছেন, এখন কম দামে বিক্রি করার চেয়ে অপেক্ষা করা ভালো। বিশেষ করে যাঁরা কয়েক বছর আগে কম সুদে গৃহঋণ নিয়েছেন, তাঁদের অনেকেই বর্তমান বাজারে বাড়ি বিক্রি করে নতুন বাড়ি কিনতে আগ্রহী নন। কারণ নতুন বাড়ি কিনতে গেলে তাঁদের অনেক বেশি সুদে ঋণ নিতে হতে পারে।

রিয়েলটর ডটকমের পরিসংখ্যান অনুযায়ী, অক্টোবর মাসে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত বাড়ির গড় চাওয়া দাম ছিল ৪ লাখ ১৫ হাজার ডলার। আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় এই দাম ২ দশমিক ২ শতাংশ কমেছে। এটি টানা দ্বাদশ মাসের মতো বার্ষিক হিসাবে চাওয়া দামের পতন। তবে দাম কমার এই প্রবণতা ক্রেতাদের বাজারে ফিরিয়ে আনার জন্য এখনো যথেষ্ট নয়।

বাড়ি বিক্রি হতে সময় লাগার বিষয়টিও বাজারের দুর্বলতা তুলে ধরছে। অক্টোবর মাসে একটি বাড়ি বিক্রির তালিকায় থাকার মধ্যম সময় ছিল ৬৩ দিন। আগের বছরের তুলনায় সময়টি এক দিন বেশি। অর্থাৎ বাড়ি বিক্রি করতে বিক্রেতাদের আগের চেয়ে কিছুটা বেশি অপেক্ষা করতে হচ্ছে।

এদিকে বিভিন্ন অঞ্চলে বাজারের পরিস্থিতিও এক রকম নয়। উত্তর-পূর্বাঞ্চলে বাড়ির সরবরাহ তুলনামূলক কম থাকায় দাম কমানোর প্রবণতা অপেক্ষাকৃত কম। অন্যদিকে পশ্চিমাঞ্চলে বাড়ির দাম কমানোর প্রবণতা বেশি দেখা গেছে। শহরভেদেও বড় পার্থক্য রয়েছে। ইন্ডিয়ানাপোলিসে প্রায় ৩১ দশমিক ৮ শতাংশ, ডেনভারে ৩১ দশমিক ৩ শতাংশ এবং পোর্টল্যান্ডে ৩১ দশমিক ১ শতাংশ তালিকাভুক্ত বাড়ির দাম কমানো হয়েছে।

এ পরিস্থিতিতে সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য কিছুটা দরকষাকষির সুযোগ তৈরি হয়েছে। যেসব বাড়ি দীর্ঘদিন ধরে বিক্রির অপেক্ষায় রয়েছে, সেগুলোর মালিকদের সঙ্গে তুলনামূলক কম দামে চুক্তি করার সুযোগ থাকতে পারে। পাশাপাশি বাড়ির প্রয়োজনীয় মেরামত, মূল্যায়ন এবং ঋণসংক্রান্ত শর্ত নিয়েও ক্রেতারা আলোচনা করতে পারেন।

তবে বাড়ির দাম কমার সুযোগ তৈরি হলেও ঋণের উচ্চ সুদ ক্রেতাদের জন্য বড় বাধা হয়ে রয়েছে। কোনো বাড়ির বিক্রয়মূল্য কিছুটা কমলেও ঋণের সুদ বেশি থাকলে দীর্ঘ মেয়াদে মোট ব্যয় অনেক বেড়ে যেতে পারে। তাই শুধু বাড়ির দাম দেখে সিদ্ধান্ত না নিয়ে মাসিক কিস্তি, কর, বিমা এবং রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় বিবেচনা করা প্রয়োজন।

বাজার বিশ্লেষকদের মতে, আগামী শীতকাল এবং বছরের শেষ দিকে আবাসন বাজারের গতিপ্রকৃতি নির্ভর করবে ঋণের সুদ, অর্থনৈতিক পরিস্থিতি এবং ক্রেতাদের আস্থার ওপর। সুদের হার কমলে কিছু ক্রেতা আবার বাজারে ফিরতে পারেন। তবে বিক্রেতারা যদি প্রত্যাশিত দাম ধরে রাখেন এবং ক্রেতারা অপেক্ষা করতে থাকেন, তাহলে বাজারের স্থবিরতা আরও দীর্ঘ হতে পারে।

অক্টোবরের পরিসংখ্যান বলছে, যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে এখনো ক্রেতা ও বিক্রেতাদের প্রত্যাশার মধ্যে বড় ব্যবধান রয়েছে। বাড়ির সরবরাহ বাড়ছে, বিক্রির চুক্তি কমছে এবং দাম কমানোর প্রবণতাও খুব বেশি বাড়ছে না। ফলে বাজারে বাড়ির সংখ্যা বাড়লেও বিক্রির গতি স্বাভাবিক হচ্ছে না। আগামী কয়েক মাসে ঋণের সুদ ও বাড়ির দামের পরিবর্তনই নির্ধারণ করবে এই স্থবিরতা কত দ্রুত কাটবে।